请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
 找回密码
 立即注册

还房贷时到底选等额本金还是等额本息?哪个性价比更高些?

0
回复
111
查看
[复制链接]

1万

主题

1万

帖子

3万

积分

论坛元老

Rank: 8Rank: 8

积分
36853
来源: 2019-12-8 09:12:21 显示全部楼层 |阅读模式
对于外行购房群体而言,大多人搞不清楚银行贷款等额本息和等额本金的区别,今天笔者就带大家界定下两者的含义,以及如何贴合自己的实际情况选择房贷的最优向。

开篇之前,相信有一部分人曾听过这样的论调:等额本息比等额本金多还几十万的利息。这句话在理亦不全对,选择何种还贷方式要因人而异,每个人物质基础、流动资金、生活开支及近远期事业规划都不一样,只凭这一论调就选择利息少的等额本金,实则为不明智之举。

自10月8日施行房贷新政,采取个人住房贷款利率=市场报价利率(LPR)+加点的形式,以18家银行的平均贷款市场报价利率(叫LPR)为依据,暂以最新的5年以上期限利率4.85%为例,通俗地界定下等额本金与等额本息的区别:

假设个人买一套房子商业贷款100万,利率暂定为4.85%。

按等额本息法计算,每月应还5276.92,30年总计还款1899690.58,利息合计899690.58。



等额本息特点在于每月还款额度是固定的,利息是呈递减趋势的。每月固定还款即5276.92,第一个月还款利息4041.67,本金为1235.25。



而在最后一个月还款利息21.24,本金为5255.68。

同等条件下,按等额本金法计算,每月应还6819.44,30年总计还款1729520.83,利息合计729520.83。



等额本金特点在于每月还款本金是固定的,利息是呈递减趋势的,即6819.44,第一个月还款利息4041.67,本金为2777.78。



而在最后一个月还款利息11.23,本金为2777.78。

对比以上两种方式,显然可得几组数据:
    同等条件下,等额本息法比等额本金法多还170169.75利息;值得注意,等额本息法前期还利息较多,而等额本金法前期还本金较多;等额本息法每月还款额是固定的,而等额本金前期还款额是较多的;

其实背后这个账的逻辑很简单,你所还的利息和贷款的本金是相关联的,等额本金比等额本息少还十几万的利息,实则是前期偿还的银行本金比较多,自然对应的利息就会减少。无论选择何种方式,同等区间且同等贷款本金的情况下偿还银行的利息是一样的。



那究竟选等额本金还是等额本息?哪种方式性价比更高些呢?

其实没有一个固定的标准,综合个人资金状况及近远期收入、规划等情况而论,笔者在此浅谈下个人经验,若在一线城市订房每月收入稳定且在偿还月供区间内的上班族可选等额本息法,这类人群一般购房压力较大,一方面可减缓前期房贷压力,另一方面受货币政策影响及工作经验积累收入肯定会增加,但随着时间推移钱会贬值,但银行每月还贷是不变的,从长期考虑选择等额本息是合适的。那么在三四线城市或县城购房人群,房子总价并不高且物质充足的情况下可选择等额本金+还本金结合的方式,这样所偿还利息相对较少。

综上所述,选择等额本金还是等额本息要依照个人情况而定,网上一搜关键词出现相关网页即可核算出各项费用明细,谨慎对比下选择最适合自己的还贷方式。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册